Foto: Leonhard Lenz, CC0, via Wikimedia Commons
En butikslokal på 60 kvadratmeter i Malmös bästa butiksläge kostar 342 000 kronor om året med fast hyra, räknat på den begärda topphyran för butiker i Malmö. Med en omsättningshyra betalar butiken i stället en lägre bashyra plus en andel av försäljningen. För den som har en webbutik och öppnar en fysisk butik är försäljningen i butiken det osäkraste talet i kalkylen, och valet av hyresmodell avgör vem som bär den risken det första året.
När blir omsättningshyra dyrare än fast hyra?
Den fasta hyran bygger på topphyran på Malmös bästa butiksgator, 5 700 kronor per kvadratmeter och år under andra kvartalet 2026, enligt mäklarföretaget Cushman & Wakefields rapport Marketbeat Sweden Retail. Omsättningshyran är ett räkneexempel med en bashyra på 200 000 kronor om året plus 5 procent av omsättningen utan moms. Satserna är valda för att visa räknesättet. De som gäller för en riktig butik står i det egna avtalet.
| Butikens omsättning utan moms | Fast hyra, 60 kvadratmeter | Omsättningshyra i exemplet |
|---|---|---|
| 1 500 000 kronor | 342 000 kronor | 275 000 kronor |
| 2 500 000 kronor | 342 000 kronor | 325 000 kronor |
| 3 500 000 kronor | 342 000 kronor | 375 000 kronor |
Årshyra. Fast hyra: 60 kvadratmeter gånger topphyran 5 700 kronor. Omsättningshyra: exemplets bashyra 200 000 kronor plus 5 procent av omsättningen. Satserna i exemplet är inte hämtade ur något avtal.
Med de här talen är modellerna lika dyra vid en omsättning på 2 840 000 kronor. Under den nivån är omsättningshyran billigare, över den är den fasta hyran billigare. Ett första år med svag försäljning kostar mindre med omsättningshyra, medan en butik som går bra betalar mer till hyresvärden.
Räkna på den egna prognosen och på en prognos som är hälften så stor. Säljer butiken för 2 miljoner kronor om året motsvarar den fasta hyran i exemplet 17 procent av omsättningen.
Vad kostar en butikslokal i Malmö?
I köpcentrum i Malmö var topphyran 5 800 kronor per kvadratmeter och år under samma kvartal, nästan samma nivå som på de bästa butiksgatorna. Det är begärda hyror för de bästa lägena, inte genomsnittet för staden, så en butikslokal på en mindre gata kan kosta mindre.
Läget avgör hur många som går förbi, men en butik som kunderna redan hittar till via webbutiken behöver kanske inte det dyraste läget. Jämför lokaler på hyran per kvadratmeter och på det som tillkommer. Fastighetsskatt, el, värme och indexuppräkning kan läggas till utöver grundhyran, och vilka poster man ska fråga om står i guiden om att hyra lokal för företaget.
Lagen tillåter omsättningshyra även i korta avtal
Hyran för en lokal ska enligt jordabalken vara bestämd till beloppet i avtalet. Ett undantag gäller en hyra som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, och det undantaget gäller oavsett hur länge avtalet löper. Andra sätt att räkna hyran, till exempel index, kräver att avtalet gäller för bestämd tid och att hyrestiden är minst tre år.
En omsättningsklausul behöver vara tydlig om vad som räknas som omsättning. Fyra frågor att få svar på i avtalet:
- Räknas försäljningen i webbutiken in, eller bara det som säljs i butiken? För den som redan säljer på nätet kan det vara den största posten.
- Gäller procentsatsen omsättningen med eller utan moms?
- Hur ofta ska omsättningen redovisas, och vilka underlag får hyresvärden se?
- Gäller procentsatsen hela omsättningen, eller bara den del som ligger över en viss nivå?
Verksamhetsbeskrivningen i avtalet avgör vad butiken får sälja
Hyresavtalet anger vad lokalen ska användas till. En hyresgäst får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden ger tillstånd. Enligt jordabalken ska tillstånd ges om tre villkor är uppfyllda: hyresgästen har haft lokalen i mer än två år, hyresgästen har beaktansvärda skäl för den ändrade användningen, och hyresvärden har inte befogad anledning att motsätta sig den.
Skriv in allt butiken kan tänkas göra de första åren. En butik som säljer inredning och senare vill hålla kurser, packa webbordrar i lokalen eller sälja kaffe behöver ha det med i beskrivningen från början, eller hyresvärdens godkännande.
En skylt på fasaden kan kräva bygglov i Malmö
Det som kallas skyltlov är i plan- och bygglagen ett bygglov. I Malmö behövs bygglov för en skylt på en fasad som vetter mot allmän plats inom detaljplanelagt område, enligt Malmö stads regler för skyltar. Det gäller när byggnaden inte är ett en- eller tvåbostadshus och skylten påverkar byggnadens yttre karaktär. Bygglov kan också krävas i särskilt värdefulla miljöer och om detaljplanen kräver det.
Ett bygglov för en till tre skyltar i samma ärende kostar 7 110 kronor enligt stadsbyggnadsnämndens taxa, som gäller från den 1 januari 2026. Fyra till åtta skyltar kostar 12 087 kronor. Prövas skylten mot ett befintligt skyltprogram för fastigheten är avgiften 2 844 kronor för en till tre skyltar, så fråga hyresvärden om fastigheten har ett skyltprogram. Avgiften tas ut även om ansökan avslås, då för den tid som handläggningen har tagit.
En gatupratare som tas in varje dag kräver inget bygglov i Malmö. Oavsett bygglov kan polistillstånd och ett avtal om markupplåtelse behövas. Stadens riktlinjer för skyltning från 2017 gäller som vägledning för hur skylten ska utformas och placeras, men de är inte uppdaterade efter lagändringarna den 1 december 2025.
Har lokalen inte varit butik förut kan bygglov krävas
Ska en lokal användas för ett väsentligen annat ändamål än det den senast användes för krävs bygglov, enligt plan- och bygglagen. Har lokalen tidigare använts till något annat än butik, fråga kommunen om bytet kräver lov. Ett bygglov för ändrad användning av en eller två lokaler kostar 14 220 kronor i Malmö när åtgärden följer detaljplanen, och 20 619 kronor när den avviker från planen. En planavgift kan tillkomma vid bygglov, om den inte redan är betald. Söks skylten och den ändrade användningen i samma ärende betalas full avgift för den dyraste åtgärden och halv avgift för den andra.
Fråga Malmö stads företagslots om lokalen och skylten innan avtalet skrivs under. Fråga också hyresvärden om avtalet kan gälla under förutsättning att bygglovet beviljas.
Med enskild firma står ägaren själv för hyresavtalet
I en enskild firma är ägaren och företaget samma person i juridisk mening, och ägaren ansvarar personligen för firmans skulder. Det gäller också hyran för butikslokalen. Skillnaden mot ett aktiebolag finns i jämförelsen av enskild firma och aktiebolag.
Ett hyresavtal för en lokal på obestämd tid har minst nio månaders uppsägningstid enligt jordabalken. Läggs butiken ner och avtalet gäller på obestämd tid fortsätter hyran att löpa i minst nio månader, och med den fasta hyran i exemplet är det 256 500 kronor. Ett avtal på bestämd tid gäller i regel till hyrestidens slut, enligt jordabalken. Reglerna om uppsägning, besittningsskydd och ersättning när hyresvärden inte vill förlänga står i guiden om att hyra kontor för ett nytt bolag, och de gäller butikslokaler på samma sätt.
Sex frågor avgör om lokalen passar butiken
- Hyresmodellen. Fast hyra eller omsättningshyra, och vid vilken omsättning blir de lika dyra?
- Omsättningens definition. Ingår webbförsäljningen, och är det omsättningen med eller utan moms?
- Verksamhetsbeskrivningen. Täcker den allt butiken kan vilja göra de kommande åren?
- Skylten. Får skylten sitta där den behöver synas, och vem söker bygglovet?
- Tidigare användning. Har lokalen använts som butik förut, eller krävs bygglov för ändrad användning?
- Bindningstiden i kronor. Hur många månadshyror är butiken bunden till om den måste stänga?
Fler regler som gäller när verksamheten startar finns i översikten över lagar för företagare.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026