Foto: Vitaly Gariev via Pexels
Två fasta skrivbord på ett kontorshotell på Södermalm kostar 11 500 kronor i månaden och kan sägas upp med tre månaders varsel. Ett eget hyresavtal för en lokal på obestämd tid har enligt lagen minst nio månaders uppsägningstid. Med samma månadshyra är bolaget då bundet till minst tre gånger så mycket hyra. För ett nystartat aktiebolag som ska hyra kontor inför den första anställningen väger uppsägningstiden tyngre än priset per kvadratmeter.
Vad kostar kontorshotell jämfört med ett eget kontor?
Ett fast skrivbord hos Helio i Hornstull kostar 5 750 kronor i månaden, enligt kedjans prislista den 24 oktober 2026. Medlemskapet har tre månaders uppsägningstid. I priset ingår kaffe och te, wifi, frukost varje vecka och tillgång till mötesrum, kök och kedjans andra adresser i Stockholm. Prislistan anger inte om priset är med eller utan moms.
Två platser kostar 138 000 kronor om året. Den begärda topphyran för kontor i Stockholms övriga innerstad var 6 200 kronor per kvadratmeter och år under andra kvartalet 2026, och i ytterområdena 4 100 kronor, enligt mäklarföretaget Cushman & Wakefields rapport Marketbeat Stockholm Office. För 138 000 kronor om året blir det drygt 22 kvadratmeter till topphyran i övriga innerstaden och knappt 34 kvadratmeter i ytterområdena.
Topphyran är nivån för de bästa lokalerna i varje delmarknad, så en vanligare lokal kan ge fler kvadratmeter för pengarna. Å andra sidan måste den egna ytan rymma det som medlemmarna på ett kontorshotell delar på: pentry, toalett och en plats för möten.
| Två arbetsplatser | Kontorshotell, två fasta skrivbord | Eget hyresavtal, samma månadshyra |
|---|---|---|
| Kostnad i månaden | 11 500 kronor | 11 500 kronor |
| Uppsägningstid | 3 månader | Minst 9 månader vid avtal på obestämd tid |
| Hyra som bolaget är bundet till när det säger upp | 34 500 kronor | Minst 103 500 kronor |
| Ingår | Kaffe och te, wifi, frukost varje vecka, mötesrum och kök | Det som avtalet anger |
| Moms | Prislistan anger det inte | 25 procent om hyresvärden har valt frivillig beskattning |
Kontorshotellets pris och villkor enligt Helios prislista för Hornstull den 24 oktober 2026. Uppsägningstiden för det egna avtalet enligt jordabalkens regler om uppsägning av lokaler.
Priset för en plats på kontorshotell i Stockholm skiljer sig mellan kedjorna och mellan husen inom samma kedja. Kontorshotellguiden jämför 28 kontorshotell och coworkingytor i Stockholm, anläggning för anläggning, med de priser som operatörerna publicerar.
Ett eget hyresavtal går inte att lämna med kort varsel
Ett hyresavtal för en lokal på obestämd tid upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Det följer av jordabalken, och avtalet kan ha en längre uppsägningstid än så. Räkna därför med minst nio månadshyror från den dag bolaget säger upp lokalen.
Ett avtal på bestämd tid upphör när hyrestiden går ut, om inget annat har avtalats. Men har bolaget suttit i lokalen mer än nio månader i följd måste avtalet ändå sägas upp för att upphöra. Saknar avtalet bestämmelser om vad som händer när ingen säger upp det, och ingen gör det, förlängs det på obestämd tid. Är ett avtal på bestämd tid längre än nio månader ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Skriv in sista dagen för uppsägning i kalendern samma dag som avtalet skrivs under.
Bindningstiden kostar också för ett bolag som räknar med att växa. Blir lokalen för liten efter ett år finns hyran kvar i budgeten tills avtalet går ut. På ett kontorshotell kan bolaget fråga efter fler platser i samma hus, om det finns lediga där.
Hyresgästen i en lokal har inte rätt att sitta kvar när avtalet går ut. Vägrar hyresvärden att förlänga har hyresgästen i stället rätt till ersättning, om den rätten inte har avtalats bort. Det finns undantag i jordabalken, till exempel när hyresvärden kräver villkor som är skäliga och stämmer med god sed och hyresgästen inte godtar dem. Rätten till ersättning gäller inte heller om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Ett avtal om att rätten inte ska gälla måste stå i en särskilt upprättad handling. Skrivs den innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd gäller den i regel bara om hyresnämnden har godkänt den.
Hyresvärden avgör om lokalhyran får moms
Uthyrning av fastigheter är oftast momsfri. Hyresvärden kan under vissa förutsättningar välja att ta ut moms på hyran, och då läggs 25 procent på. Hyresgästen måste då stadigvarande använda lokalen i en momspliktig verksamhet. Enligt Skatteverkets regler om frivillig beskattning kan hyresgästen i sin tur ha rätt att dra av momsen på hyran på vanligt sätt.
För ett bolag med momspliktig försäljning blir momsen därför oftast ingen kostnad i längden, men bolaget betalar den till hyresvärden varje månad. Fråga alltid om hyran i offerten är med eller utan moms, både hos hyresvärden och hos kontorshotellet.
Är det dags att hyra kontor när bolaget anställer?
När bolaget anställer blir det arbetsgivare och ska göra det som behövs för att den anställda inte drabbas av ohälsa eller olycksfall, enligt arbetsmiljölagen. Samma paragraf kräver att lokalerna underhålls väl. Arbetsgivaren har ansvaret för arbetsmiljön även vid distansarbete. Går arbetet inte att ordna på ett lämpligt sätt hemma kan arbetsgivaren se till att det görs på en plats med lämplig utformning och utrustning, till exempel ett kontor.
Tre frågor avgör om det är dags för en egen lokal eller om ett kontorshotell räcker:
- Hur säker är planen för de kommande tolv månaderna? Ju osäkrare, desto mer väger tre månaders uppsägningstid mot nio.
- Behöver bolaget egna rum för kunder, material eller utrustning? Ett fast skrivbord i ett öppet landskap ger inget av det.
- Hur många ska sitta där om ett år? Kontorshotellet tar betalt per plats, medan hyran för en egen lokal är densamma oavsett hur många som sitter där.
Vad bolaget i övrigt kostar att starta och driva, från aktiekapital till Bolagsverkets avgifter, står i guiden om vad det kostar att starta aktiebolag.
Bolagets postadress kan flyttas utan att sätet ändras
Sätet och postadressen är två olika uppgifter i aktiebolagsregistret. Sätet är den ort i Sverige som bolagsordningen anger för styrelsen, enligt aktiebolagslagen. Postadressen antecknas för sig i registret, och registret är offentligt. Har bolaget registrerats med hemadressen syns den adressen utåt.
En ny adress anmäls till Bolagsverket, och anmälan kostar inget. Den kan göras i e-tjänsten på verksamt.se eller på papper. På Bolagsverkets blankett för adressändring finns en rad för c/o, så bolaget kan registrera adressen hos ett kontorshotell. Blanketten ska skrivas under och skickas in i original. Ändringen gäller bara bolagets adress, och adressen för en styrelseledamot anmäls separat.
Sätet ändras inte av att bolaget flyttar in i en lokal i en annan kommun. Ska sätet flyttas måste bolagsordningen ändras. Ändringen av sätet anmäls till Bolagsverket på verksamt.se. Beslutet fattas av bolagsstämman med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna och av de aktier som är företrädda på stämman. Beslutet ska genast anmälas för registrering och får inte verkställas förrän det har registrerats. De regler en ny företagare möter i övrigt finns samlade i översikten över lagar för företagare.
Sex punkter att jämföra innan bolaget skriver på
- Uppsägningstiden räknad i kronor. Multiplicera månadskostnaden med antalet månader bolaget är bundet. Det är den summan bolaget riskerar om planen inte håller.
- Avtalets längd och förlängning. Står det vad som händer om ingen säger upp ett avtal på bestämd tid? Saknas det, och har bolaget suttit i lokalen mer än nio månader, förlängs avtalet på obestämd tid om det inte sägs upp.
- Moms. Är priset med eller utan moms, och har hyresvärden valt frivillig beskattning?
- Vad som ingår. Fråga efter el, värme, internet, städning, möbler och mötesrum, och skriv in det som inte ingår som egna rader i kalkylen.
- Priset per arbetsplats. Dela hyran med antalet som faktiskt ska sitta där, inte med det antal som ytan rymmer.
- Adressen. Ingår rätten att registrera bolagets adress hos kontorshotellet, eller kostar det extra?
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026